Rogito cosa è e cosa c’è da sapere

rogito cosa è

Il Rogito

<<Atto notarile di trasferimento della proprietà in capo all’acquirente>>

Cosa contiene il rogito?

  1. Documenti relativi ai soggetti(indicazioni delle parti e del loro stato civile);
  2. Atto di provenienza( acquisto o successione) per verificare pattuizioni particolari da riportare ed avere un punto di partenza per i controlli ipocatastali ed eventuali convenzioni edilizie
  3. Planimetria catastale corrispondente allo stato attuale dell’immobile, titoli abilitativi alla costruzione
  4. A.P.E da allegare obbligatoriamente
  5. Non è più necessario (abrog.art. 13 del D.M. 37/08 dalla legge 6 agosto 2008, num 133) di menzionare la conformità degli impianti rispetto alle norme di sicurezza vigenti).
  6. Indicazione dei dati catastali della fattispecie oggetto di compravendita (comune, foglio, sezione, mappale,subalterno) ed i suoi confini;
  7. Espresso riferimento alla planimetria catastale:
  8. Conformità oggettiva-dichiarazione in atto da parte degli intestatari circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e della planimetria-eventualmente sostituita dalla <<attestazione di conformità>>
  9. Conformità soggettiva-allineamento dei dati degli intestatari fra catasto e registri immobiliari(conservatoria)

Il notaio figura chiave

All’atto della compravendita immobiliare, di donazione, di costituzione di una società o di testamento è richiesta la presenza di un pubblico ufficiale che, per legge deve essere super partes andando a tutelare le parti che convengono all’atto in egual misura che è tenuto, come da ruolo imposto dallo Stato a compilare un documento sicuro, valido ed inattaccabile nel tempo.

Come la legge tutela il cittadino

  •  il notaio deve conferire spiegando  integralmente il contenuto dell’atto alle parti convenute ed eventualmente ai  testimoni presenti, la cui presenza è imposta dalla legge in determinati casi (ad esempio quando una delle parti non è in grado di sottoscrivere o è affetta da menomazioni sensoriali), in tal caso accertandosi pesonalmente che ne abbiano compreso il contenuto e gli effetti giuridici. Se  tale comportamento non avviene il notaio stesso  è responsabile penalmente per il reato di falso in atto pubblico;
  • l’atto, una volta letto ed approvato, deve essere sottoscritto dalle parti ed eventualmente dai testimoni davanti al notaio e infine viene sottoscritto dal notaio stesso;

 

Compravendita immobiliare:figure e fasi

Compravendita immobiliare

compravendita immobiliareNel contratto di compravendita immobiliare tra venditore ed acquirente vi è un trasferimento di proprietà. Tale contratto redatto per iscritto e firmato da un notaio apporta su di esso il prezzo , le caratteristiche dell’immobile ed eventuali cause trascritte sull’immobile come ipoteche e pignoramenti.

Quali sono le figure di una compravendita immobiliare?

Gli atti relativi agli immobili sono trascritti in conservatoria(registri immobiliari) dai quali si evince il proprietario dell’immobile. Spesso per la vendita di un immobile ci si affida ad un agente immobiliare il quale, mette in relazione domanda ed offerta senza però, essere legato con alcuna delle parti da rapporti di :

  • Collaborazione;
  • Dipendenza;
  • Rappresentanza

Deve essere iscritto al ruolo in CCIAA
informare le parti sulle circostanze a lui note relative alla valutazione e sicurezza dell’affare.

In teoria l’agente immobiliare dovrebbe:

  • Verificare,tramite indagini in loco, l’effettiva rispondenza dell’immobile ai documenti ctastali ed urbanistici(tecnico-catasto,urbanistica);
  • primo accertamento(verificato dopo dal notaio) se esistono ipoteche,pignoramenti,cause, ecc;
  • Controlla l’esistenza di costi già deliberati

Il notaio

  • Pubblico ufficiale e libero professionista;
  • garante della veridicità e legalità degli atti;
  • garante della conformità alla volontà delle parti
  • Deve essere imparziale=tariffe imposte dallo stato

Dal punto di vista tecnico il notaio svolge un intervento meramente formale:

  • Non fa visite e sopralluoghi sull’immobile
  • Non analizza aspetti tecnici delle autorizzazioni edilizie

Il notaio inserisce nel contratto di compravendita immobiliare clausole a garanzia dell’acquirente.

Quali sono le fasi che precedono la stesura del contratto di compravendita immobiliare?

Contratto preliminare non trascritto:

  • Non permette l’acquisto di alcunchè
  • A tutti gli effetti è una promessa di vendita ed acquisto nel futuro. Se una delle due parti non lo rispetta, può essere :
  • citata dall’altra e costretta alla vendita
  • oppure può perdere la caparra confirmatoria, contenuta nelle <<Clausole a garanzia della promessa>>

Viene usato quando si voglia chiudere l’affare ma è neccessario del tempo prima che si concluda (mutuo) o si avverino certe condizioni

  • Non può essere fatto valere nei confronti di <<terzi>>:
  • immobile può essere venduto più volte
  • I creditori del venditore possono iscrivere ipoteca sul bene
  • Se il venditore fallisce il creditore non recupera alcunchè degli acconti versati;

Contratto preliminare trascritto 

  • opponibilità verso i terzi;
  • privilegio speciale a favore del futuro acquirente;
  • firme autenticate in atto pubblico-

Contratto preliminare su immobile da costruire

Dlgs giugno 2005 n.122

  • Obbligo del costruttore a consegnare fidejussione  a garanzia delle somme eventualmente versate prima del rogito;
  • allegare al preliminare elaborati di progetto della casa e delle parti comuni, capitolato dei lavori previsti
  • Consegna di una polizza assicurativa  decennale dal costruttore all’acquirente al rogito.

Le Pratiche Catastali e il catasto:

 Cosa è il Catasto?

catasto leopoldino

Il Catasto è una raccolta di dati finalizzati alla gestione della proprietà del territorio:

  • inventario dei beni immobili esistenti sul territorio nazionale;
  • base per l’imposizione fiscale.

Cosa rappresenta il Catasto?

Grazie al catasto  è possibile:

  • Catalogare in modo univoco i beni immobili presenti sul territorio;
  • Collegare ad ognuno di loro chi vi detiene diritti reali;
  • Determinare la loro estensione e consistenza;
  • viene stabilito il grado di produttività e relativi redditi.

Cenni storici sul Catasto

Il catasto esiste da tempi lontanissimi. Egiziani , Babilonesi, Etruschi, Greci, Romani, Medio Evo comuni, Signorie e diversi stati antecedenti il Regno d’Italia. Vi era un catasto di tipo descrittivo, ovvero non c’era una rappresentazione grafica al contrario dell’attuale. Nel catasto odierno vi è una descrizione dell’immobile associato ad un elaborato planimetrico.

L’unità d’Italia eredita un sistema d’imposizione fiscale SPEREQUATISSIMO, a seconda degli stati precedenti all’Unità.

La legge del 1  marzo 1886 num. 3682 autorizza la formazione e realizzazione di un catasto terreni di tipo Geometrico, Particellare , Uniforme basato sulla misura e sulla stima.

Nel 1939 con la legge num. 652 avviene un << Accertamento generale degli immobili urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano>> che legittima gli immobili preeesistenti.

Il completo accatastamento dei terreni può dirsi concluso nel 1955. Il catasto urbano è ancora ben lungi dall’essere aggiornato a causa dell’intensa attività di nuova realizzazione edilizia.

Perché nasce il catasto?

Il catasto nasce per la necessità di Perequazione fiscale ovvero, una pressione fiscale uniforme sull’intero territorio nazionale. Sulla base dei valori fiscali si struttura l’intero sistema impositivo dello stato italiano sui fabbricati urbani e sui terreni agricoli.

A cosa serve questa banca dati?

Questa banca dati ci è d’aiuto per :

  1. Definizione dei canoni per “fondi rustici”
  2. Espropriazione per pubblica utilità;
  3. vendite dei beni patrimoniali statali;
  4. Calcolo delle imposte nel trasferimento di proprietà degli immobili;
  5. Per il calcolo dell’imposta IRPEF, dell’IMU
  6. Per comprovare i confini dei terreni;
  7. Per l’esatta individuazione degli immobili nelle compravendite,divisioni ereditarie, ipoteche.

Categorie Catastali :A

A/1 – Abitazioni di tipo signorile: unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale. Locali interni di qualità e consistenza superiori a quelli di abitazioni tipo civile.

A/2 – Abitazioni di tipo civile: unità appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale. Presenta ordinariamente locali di media ampiezza con distribuzione interna e opere esterne di buona fattura, collegamenti verticali ed orizzontali ampi e ben illuminati. Le rifiniture sono di buona o ottima fattura, così come i materiali impiegati. A/3 – Abitazioni di tipo economico: unità appartenenti a fabbricati di tipo “economico” sia per i materiali impiegati che per le finiture assenza di caratteristiche di particolare qualità e pregio, con impianti tecnologici indispensabili. A/4 – Abitazioni di tipo popolare: unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello.

A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare: unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico- sanitari esclusivi.

A/6 – Abitazioni di tipo rurale: Abitazioni in fabbricati con strutture ordinarie e finitura rustica appartenenti a zone agricole. Per i dettagli vedi i requisiti di ruralità.

A/7 – Abitazioni in villini: per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.

A/8 – Abitazioni in ville: per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario.

A/10 – Uffici e studi privati: rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all’attività professionale. Si considerano A/10 gli uffici per studi professionali, ambulatori medici, studi notarili, ecc., esclusi i locali a piano terra comparabili a negozio

A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi: caratteristica della zona territoriale in cui è ubicata, con struttura costruttiva, caratteri distributivi ed architettonici tra loro omogenei come rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc…

Categoria B

Mentre nel gruppo A le unità immobiliari si distinguono per funzione e per caratteristiche architettoniche, estetiche, ecc.., nel gruppo B sono presenti unità immobiliari con caratteristiche tipologiche totalmente diverse e si distinguono diverse categorie principalmente in base alla funzione che l’unità immobiliare assolve.

B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme

B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)

B/3 Prigioni e riformatori

B/4 Uffici pubblici

B/5 Scuole e laboratori scientifici

B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9

B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto

B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

La categoria B/8 è caratterizzata da locali sotterranei o grotte destinate a magazzino per costipamento di “prodotti della terra” quali cereali e simili. In questa categoria non possono essere incluse le cantine che andranno invece nella planimetria dell’appartamento come pertinenze indirette o in categoria C/2

Categoria C

C/1 Negozi e botteghe

C/2 Magazzini e locali di deposito

C/3 Laboratori per arti e mestieri

C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)

C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)

C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)

C/7 Tettoie chiuse od aperte

Gruppo D (a destinazione speciale)

D/1 Opifici

D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)

D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)

D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)

D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)

D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)

D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio. D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

Gruppo E (a destinazione particolare)

E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.

E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.

E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche

E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.

E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.

E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale

E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.

E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.

E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

Acquistare la prima casa ed agevolazioni fiscali nel 2016

Quali novità ci sono per chi acquista casa, nella legge di stabilità 2016?

acquistare la prima casa bonus nel 2016

La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto dei benefici fiscali per acquistare la prima casa. In che modo ha reso più semplice usufruire delle agevolazioni?

Acquistare la prima casa, con un mercato immobiliare in difficoltà, soprattutto negli ultimi anni, soprattutto per i giovani , era un sogno che difficilmente poteva realizzarsi. Il governo ha preso atto di tale difficoltà e ha dato vita a una norma che dal 1° gennaio 2016 consente di acquistare la prima casa.

Quali sono i benefici fiscali previsti nell’acquistare la prima casa?

Imposta di registro – Stiamo parlando di una norma che è stata inserita nell’ambito della disciplina dell’imposta di registro. Quest’ultima si applica quando si acquista da un privato oppure da un soggetto passivo Iva, ma non dall’impresa costruttrice. L’imposta proporzionale di registro per questi acquisti è stabilita nella misura del 2%.

Trattandosi di abitazioni, è possibile che il contribuente scelga di applicare l’imposta sul cosiddetto valore catastale, cioè fare l’opzione del prezzo/valore, quindi il 2% si applica sul valore catastale dell’immobile e non sul valore di mercato. Le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura di 50 euro ciascuna.

Iva – L’agevolazione per acquistare la  prima casa esiste anche come beneficio nell’ambito dell’Iva, cioè per l’acquisto dall’impresa costruttrice. In questo caso l’Iva ha un’aliquota ridotta, pari al 4%, ma si applica sul prezzo, perché nell’Iva la base imponibile è data dal prezzo di vendita. In tal caso, per quanto riguarda i requisiti e le condizioni, la disciplina degli acquisti prima casa è identica a quella stabilita nell’ambito dell’imposta di registro.

  La nuova possibilità che consente di detrarre dall’IRPEF il 19% dei canoni di leasing versati fino al 2020 per l’acquisto o la costruzione di un immobile da adibire ad abitazione principale entro un periodo che risulta di 1 anno a partire dal momento della consegna; dall’altro, l’appena introdotta possibilità di detrarre il 50% dell’IVA pagata quest’anno o anche dopo per l’acquisto, realizzato nel 2016, di immobili a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, che sono stati ceduti dalle stesse imprese che li hanno costruiti.

Nuova SCIA: il decreto della riforma Madia

Nuova SciaCome stabilito dal decreto legislativo 126/2016 la nuova Scia semplificata sarà operativa dal primo gennaio 2017. La nuova semplificazione vedrà una diminuzione degli oneri per il cittadino che , non dovrà più produrre documenti che, siano già in possesso della pubblica amministrazione.

Da decreto ogni Pa sarà tenuta a pubblicare il proprio sito i moduli unici da utilizzare per la  nuova Scia già predisposti all’indicazione del domicilio digitale, utile alle comunicazioni con la pubblica amministrazione.

Sul sito dovranno essere presenti :

  •  Qualità personali e fatti oggetto di dichiarazione sostitutiva , di certificazione o di atto di notorietà ,delle attestazioni e asseverazioni dei tecnici abilitati o delle dichiarazioni di conformità dell’agenzia delle imprese;
  •  Elenco degli Stati

In caso di mancata presentazione , sempre secondo la nuova riforma della Madia, è la regione ad occuparsene in prima battuta, successivamente lo stato in caso di inadempienza della Regione.All’ente locale, inadempiente, la regione assegna un tempo entro cui pubblicare le informazioni sul proprio sito ,dopo di che interviene.

Ricevuta obbligatoria

All’articolo 241/1990 viene aggiunto un articolo secondo il quale, chiunque invii una comunicazione o segnalazione dovrà ,obbligatoriamente , avere una ricevuta –anche telematica- che attesti l’avvenuta presentazione. All’interno della ricevuta viene indicato il termine entro cui la Pubblica amministrazione è tenuta a rispondere, o dal quale viene calcolato il silenzio assenso.

Scia plurima

In caso di Scia plurima – che presuppone altre tipologie di  segnalazioni – il cittadino non sarà tenuto a farsi carico di altro, essendo una prosecuzione del procedimento e del tutto a  carico della Pa. L’amministrazione non può e non deve chiedere  documentazione aggiuntiva e può solamente chiedere informazioni e documenti  se ciò che è stato trasmesso dal richiedente non corrisponde a quanto richiede la Scia.

Se per un’attività servono altre segnalazioni o attestazioni o asseverazioni o notifiche oltre alla nuova Scia, basta presentare un’unica Scia allo sportello unico dell’amministrazione interessata. La Pa trasmetterà subito la segnalazione alle altre amministrazioni interessate. Lo stesso vale se la Scia è condizionata ad atti di assenso (o pareri o verifiche preventive) di altri uffici, ma l’eventuale termine per la convocazione della conferenza di servizi decorre dalla data di rilascio dei provvedimenti.